狭小地に建築されるために、住宅は上へ上へと伸びていく。コストはできるだけ削減する。その結果として、欠陥住宅が生まれることになる。「こうした物件は利益を求める業者としても一日も早く売ってしまいたい。しかも指摘された欠陥に誠実に対応しようとすると1000万円程度の追加工事が必要なケースもある。最近ではこちらが欠陥の事実を指摘すると、手付金を払った購入予定者に『手付倍返しをするから契約を解除してほしい』
業者から「倍返し」を申し出るケースも... の続きを読む
勉強熱心な人という条件も大切です。これだけ一般の人の間でもエコロジーへの関心が高まっていても、世の中には、ときが止まったように時代の流れや最新の情報に無関心な人がいます。建築家も例外ではありません。驚くかもしれませんが、いまだにグラスウール（断熱材）やビニールクロスを何の抵抗もなく使っている建築家も多いのが実状です。流行を巧みに取り入れている人がいいと言っているのではありません。材料や成分が体によ
パートナーの条件... の続きを読む
地震力（抵抗力）がある大きさ、すなわちその建物の「降伏点」に達すると、地震力と変形の関係をあらわす線が曲がりはじめ、勾配がゆるくなってきます。この点で建物が壊れはじめるので、降伏点と呼ぶわけです。これから先は、地震力（抵抗力）と変形とがもはや比例しません。それでこの関係を「非線形」といいます。粘土のような塑性的な材料は、線形の範囲はほとんどなく、微小な変形で降伏点に達したあと、この非線形の領域に入
地震力が「降伏点」に達すると建物が壊れはじめる... の続きを読む
現在、雨漏り箇所だけは直したが、建物の危険な状態は続いている。Ｎさんは、1993年に家を建ててから、約15年間、固定資産税を支払っていることに思い至った。「違法な建物に固定資産税を支払うのはおかしいと思ったんです。担当者は『どんな建物でも固定資産税は発生する』と開き直り、払わなければ差し押さえるとまで言われました。きちんとした家なら税金を払いますが、ひどい建物を正当に評価した固定資産税なんか払える
「欠陥住宅に課税する根拠はない」... の続きを読む
ヘッジファンドの凋落である。一部のヘッジファンドは日本の不動産に積極投資していたが、そのリスクマネーの供給が先細る見通しだ。ヘッジファンドは、市場のゆがみをつく型、買いと売りの組み合わせで稼ぐ型、流動性が低い金融商品の投資で稼ぐ型などさまざまだ。流助性の低い商品で稼ぐファンドには、日本の不動産に投資するファンドも少なくなかった。投資対象は不動産投資としてはオポチュニスティックと呼ばれるハイリスク・
ヘッジファンドの凋落... の続きを読む
地主が自分のAという土地を、B、C、Dの3つに切って売る場合、そこを売り買いしたい業者が対角線を測るんです。われわれは「三斜を切る」っていう言い方をします。この方法で仮にBの区画の広さを出すとすると、A全体からCとDの測定面積を差し引いて、「残りのBは○○ですよ」という出し方になるんです。そもそも、元になる土地Aを測った当時の測量技術もいい加減ですし、そこに現在の測量技術をのせて、「ココとココを測
なんの根拠もない数字... の続きを読む
会社員のＨさんは、姑との同居に疲れきった妻の希望もあり、子どもの小学校入学までに自分の家を建てるつもりでいる。そんなとき、土地探しを依頼していた不動産業者から連絡が入る。「ご希望のエリアで、新しい物件が売りに出されました、面積や最寄り駅からの距離も、ほば条件通りです！」大喜びで営業マンとともに現地を訪ねたＨさん。確かに、面積、坪単価110万円という価格などは自分の条件範囲内だ。西側道路に面していて
「土地の値段」をめぐる世にも不思議な話... の続きを読む
交渉は面倒くさい、法的に権限のないやつと口をききたくない、あるいは、任意交渉が決裂した。この場合に行うのが強制排除である。方法は簡単。買い受け手続きが終了したら、裁判所に「引渡し命令の申し立て」を行えばいい。すぐに判決を受け取ることができる。裁判所から占有居住者に対して、引渡し命令が送られ、確定すれば強制執行となる。以前はここで執行抗告を行い、執行の引き延ばしが行われたが、正当事由がないことから現
交渉は面倒くさい... の続きを読む
金利交渉に応じてくれるのはルールは、特殊だと考えることもでき、銀行によっては交渉に応じてくれないケースもあることを知っておいてください。場合によっては、繰り上げ返済と借り換えなど、複数の方法を組み合わせることで、効果がより大きくなることもあります。住宅ローンの見直しというと、手間がかかりそう、難しそう、などと感じるかも知れませんが、一人であれこれ背負う必要はありません。試算は銀行にしてもらうなど、
銀行を使い倒してローンを見直す方法とは？... の続きを読む
無事建物は完成したものの、いざ3階の部屋に入ってみると、そのほとんどが天井に阻まれて、立ち上がることなど困難なありさま。業者に事情を聞いたところ、「3階部分が斜線制限にひっかかっている。最終的に斜線制限内に家をおさめようとしたため、このような形になった」とのこと。完成してしまったので、やむをえず建物料金を若干下げることで納得したが、結局、念願の書斎はお流れとなり、今や、通販で買った天体望遠鏡を設置
斜線制限に苦しめられる... の続きを読む
困るのは、各人が本心をなかなか語ろうとしないことだ。たとえば、「それでは、私はこれで。家のことはすべて妻に任せてありますから」などと言って、すぐ席を立ってしまう夫たち。何千万円というカネをかけて生涯に１度の家を建てようというのに、どうしてそこまで無関心でいられるのか……、私はいまだに信じられない。２世帯住宅の打ち合わせでは、熱心にしゃべるのが親世帯の夫（つまり大ダンナ）と子世帯の妻（つまり若奥さん
親世帯と子世帯をつなぐキーマン... の続きを読む
競売物件の代行業者の業務とはおおよそ次のようになる。（1）裁判所に公告してある物件の記録簿コピー（2）入札前の占有者の調査（3）入札前の物件の調売（4）入札価格調査（5）落札後の提出書類の作成（6）占有者との立退き交渉（7）執行抗告対策このうち、探すことに関係があるのは、（1）及び（2）である。（3）以降は、探し終えて実際に買う物件が決まってからのことになるの。探す段階でかかる費用も業者によってだ
競売物件の代行業者の業務とは... の続きを読む
貨物は、一軒の住宅として輸入したのだから、すべて一緒に通関しろというふうになる。こっちにしてみれば、わざわざ二、三回に分けて入れているのに、これじゃ何のために分離発注しているのかわからない。あくまでも、先に第一陣のコンテナー・を通関させろと、こうなる。「お願い、バラバーフにね。分離でね」とねばっていると、「よし、じゃそうしてやる」と一見ものわかりが良さそうな台詞を吐くが、その後、難題をふっかけるの
貨物は、一軒の住宅として輸入した... の続きを読む
間取りと聞くと普通、部屋数や部屋の形、部屋の場所などを思い浮かべると思います。私もそうでしたが、ある一見の家を見てから考えが変わりました。ベランダこそ納得のいくものを。私の今までのイメージではベランダは、洗濯物を干すイメージ。どこか寂しげで、日当たりさえ良ければいいな…と思っていたのです。ところが知人の家を訪問すると、ベランダがとても広く、テラス席を作ったり、座った位置からの目線の壁に窓枠を開けて
間取りはベランダまで... の続きを読む
よく新聞のチラシとして入っていたり、デパートや飲食店に無料で置いてある住宅情報になぜか目を通してしまいます。引っ越す予定もなければ、検討していることもないのになぜでしょう…。チラシを見ていると、一つ一つの物件に対して「駅から何分」「駐車場込」「ペット可」など特徴が書いてあります。そこに自分の理想の生活を当てはめていき、一人暮らしや家族を持った生活を想像するととても楽しいものです。現実からかけ離れて
住宅情報のチラシは見てて楽しい... の続きを読む
平成１４年４月施行の商法改正で、種類株式の発行についても多様化がなされ、株式公開を目指す事業承継会社でも活用できる選択肢が生まれました。従前商法でも、配当に関しての優先権、議決権の有無など種類の違う株式の存在は認められていましたが、規制が多く実務として導入は進みませんでした。しかし、さまざまな投資ニーズと会社の関係に応えるため大幅な改正が行われたのです。具体的には次の通りです。まず従来の商法では議
種類株式の発行について... の続きを読む
一般的に重心と剛心がずれていたときは壁を太くしたりしないともたない。ところが一部抜いたほうがいいこともある。予想していたよりも鉄筋が多すぎたりすると、計算のやり直しを何度もしなければならないこともある。これは品質を落としているわけではない。コストダウンというのは、品質を落とさずに価格を落とすのが本来のコストダウンで、何でも安く仕上げるのがコストダウンではないはずだ。コンクリートの量が多くなればどう
カンと経験に頼る構造計算... の続きを読む
北側の窓は、逆光がないため眩しくなく便利です。手入れの行き届いたお隣さんの庭や遠くの自然林などがあれば最高です。ただし、注意しなくてはならないのが、キッチンが北側にあるときのサービスバルコニーです。これを設置すると、そこにゴミを置くことが多くなります。これは、トラブルの元となるので要注意。自分の家にとっての北側は、お隣にとっては南にあたります。その南には、リビングが配置されていることが多く、つまり
北側の窓... の続きを読む
工事が遅れる原因の中に、設計打合せ不足があります。その1つに、「材料の色が決まらないので」という工事担当者の声を聞きます。その度に「なんで」と聞き返すと、「設計士が決めてくれないのです。」「君はその設計士さんに、工程表を渡しているの。」「もちろんです。一番最初の打合せ会で説明もしていますよ。早く決めてくれないと工事は遅れる、って言っています。」「一番最初の打合せ会は何日だったの。」「そうですね、3
工期に関心を持つ設計士はいない... の続きを読む
日本はいま空前の財テクブームで、株に投資する人が急増したり、新型の金融商品が人気を集めたりで、大変な盛りあがりだ。が、儲けるためには、勉強し、経験をつまなくてはならないだろう。しかし、マイホームを買うときに、値引きに成功すれば、財テクで儲けたのと同じことだ。そして、住宅を安く手に入れるために必要な不動産業者との交渉法、節税のコツ、金利の低いローンを利用する知恵などは、そのポイントさえわかれば誰もが
日本はいま空前の財テクブーム... の続きを読む
住宅投資の経済波及効果が大きいため、行財政改革が進められる中にあっても、旧住宅公庫による住宅取得の促進策は着実に進められてきました。昭和５０年代に入ると、当時問題となった対外貿易不均衡を是正するため、内需拡大への圧力が高まり始めました。そのための有力な手法として、旧住宅公庫による融資が活用されました。特に１９８５年に政府決定された「内需拡大のための対策」においては、貸付枠（融資戸数）の追加だけでな
貿易摩擦と内需拡大圧力−再び景気対策の主役に... の続きを読む
2006年に開催された東京都住宅政策審議会の企画部会において、次のような意見が出されました。「賃貸住宅では、若年ファミリー層が目指すような50平方メートル以上のものが不足している一方で、実際につくっても借り手がいないというのが実態であり矛盾」「東京では、空家率が18％もありながら、一方で近年さらに新しい賃貸住宅が増えていたり、留学生などが入る住宅が不足している」この一見矛盾しているような意見の中に
ファミリー向けの適当な物件がなかなか見つからない... の続きを読む
近年、機能性・耐久性などの建築の基本よりも、表面的な派手さを売りにしたマンションが増えてきました。たとえば、宣伝・広告に有名人を採用しているマンション。有名人が広告に登場しているからといって、その有名人が実際に住むわけではありません。そんなことは頭ではわかっているつもりでも、ついつい広告でその姿を見てしまうと、一緒に暮らせるような錯覚にとらわれてしまう人もいるのではないでしょうか？パンフレットは、
派手な宣伝に偏されてはいけない... の続きを読む
最近、賃貸情報を見ると光ファイバーを使った天窓と言うものがあるようです。光ファイバーとは光を伝達するケーブルのようなものです。ある程度曲がっても光を伝えることが可能なためこれを天井に配置、地下室や奥まった部屋までもって行けば日光を浴びることができるわけです。これが光ファイバー式天窓というもので、最近の住宅では時々見かけます。地下室にまで日光を入れることができるので採光の手段としてはなかなか画期的な
賃貸情報にあった光ファイバー式天窓とは... の続きを読む
起業してオフィスを構えるといった場合、もちろん最初から物件を購入して事務所をするという人は稀です。普通は貸事務所を借りて営業を開始します。そういったやり方がもちろん理想ではありますが、もしかしたら、そこまでの資金的な都合がつかない場合があります。そうした場合、レンタルオフィスを利用する場合があります。これは、貸事務所よりもさらに小規模なSOHOと呼ばれる個人事業者に向けてのレンタルオフィスです。都
貸事務所での仕事はもちろん便利なところで... の続きを読む
イスタンブール地下宮殿は実際地下都市の様な構造をしていたものです。一体誰が最初にこの地下空間を建設したのかはわかりませんがとにかく中庭のような建物があり、市場も開催されていたようです。それをユニシティアス帝が解体、地下貯水槽に作り変えました。耐火煉瓦と防水モルタルで建設され、残りの素材は5世紀に建設された在庫処分品であり他にもメデューサの石像などをそのままくっつけたりしています。ただ支えるだけの目
イスタンブールの地下にある建物... の続きを読む
考え方としては、柱と壁とむき出しの素材で売って、あとは買った人が自分で内装工事をするという方法もありうる。ヨーロッパなどでは一五、一六世紀の建物が今でもざらに使われている。外部は中世の修道院のようだが。中に入るとスーパーモダンであったり、住む人が自分の好みにどんどん改装していく。日本の場合は、デベロッパーがとことんつくり込んで売る。もちろんそのほうがお金が取れるからだが。日本のマンションや住宅は、
売り心地のよいマンション... の続きを読む
「標準化鑑定調査価格」である。この価額は、すでに不動産鑑定士が標準化補正を終えた価格という意味だ。取引事例から、地域性、物件の特殊性、物件利用上の特殊性、経済的な特殊性、景気の特殊性、所有者の特殊性などをすべて排除し、理論的にもっとも中庸で標準的な価格を不動産鑑定士が算出した価格である。しかも、「標準化鑑定調査価格」は特定の物件の鑑定を行なう過程でどうしても算出する必要があるため、不動産鑑定業者に
標準化鑑定調査価格を見直そう... の続きを読む
近年、不動産金融の面では大きな変化が出てきた。その変化をもたらしたのは、不動産の流動化、証券化の広がり、中でも不動産投資信託（このうち証券取引所に上場されたものをＪ−ＲＥＩＴと呼ぶ）の登場である。ここでは、この新しい不動産収引の形態と地価とのかかわりを説明してみたい。個人用、商業用を問わず不動産の関係者を大まかに分類すると、持主、資金の貸主、利用者と経営（運営）する者である。不動産を他の物件と比較
新しい不動産金融商品・不動産投資信託について... の続きを読む
住宅ローンを借りる時に注意を払うべきなのは、景気や会社の経営状況、さらに自分の健康状態などである。不確定な要素の強いボーナス時での支払い額は、あまり多く設定しないほうが安全である。もちろん、どのローンでも、年間の返済の半額以内であれば、多額のボーナス払いも可能だ。しかし、ボーナス払いを多くしないと、毎月の家計が苦しく生活がやっていけないというのは、相当に無理をしたローンの組み方であり、ローンを借り
ボーナス払いは少なめに... の続きを読む
現在は原則として廃止されていますが、一〇年以上住んでいる家を売って新しい家を買う人にも、居住用財産の買い換え特例が認められていました。家を売れば住む所がないわけですから新しい家を買わなくてはなりません。このように、不動産を売ってもうけても新しい工場や新しい家を買わなければいけない人がいるわけです。この人にとっては売ったもうけは自由に使うことはできないのです。住むためや仕事を続けていくために新しいも
使い道が決まっているものに対しては税金はかからない... の続きを読む
自己破産のうち、２割から３割は住宅ローンの返済負担がキッカケになっての自己破産といわれているが、これから住宅ローン破綻が増えて、自己破産件数も再び増加に転じるのでないかと噂されている。まして、国際的な金融不安が実体経済にまで及んでくれば、ボーナスをはじめとる収入が大幅にカットされることになる。企業もよほどのことがない限り月々の給与を減らすことはしないが、ボーナスはもともと業績を反映するものという考
住宅ローンの返済負担がキッカケ... の続きを読む
特に、地方圈での土地需要は激減しつつあって、回復の可能性は皆無だろう。七〇年代には、高度経済成長の波に乗って、多くの企業が地方へ進出し、工場・倉庫など、企業活動に必要な土地を購入し、建物も造った。それに伴い、当然のことながら、工場の周辺には、従業員のための住宅や商店もでき、街は賑わっていた。今では、時代が変わってしまった。ものづくりはグローバルでの競争となり、数多くの工場・支店なども統廃合され、数
東京への一極集中は加速... の続きを読む
「耐震、耐火、寿命の長い家」がほしいのは当然ですが、耐震、耐火は手抜きをしない信頼できる業者に頼みさえすれば大丈夫です。今日の建築基準では、へたに特別なことをしてもいい結果は生まれません。ときどき、長持ちする家にしたいから太い鉄骨でつくりたいとか、柱が全部120mmと太い家が高いけどいい、などと主張する人をみるにつけ、住宅の寿命を左右するものは本当はそんなところにはないのだが、と気の毒になってしま
長持ちする家がほしい... の続きを読む
隣地との境界ははっきりしているか、杭は適正に打たれているかどうか、隣地と高低差はないか、高低差があった場合、適正な土留めがなされているかどうか、それから隣地の建物の用途は何か、専用住宅なのかアパートなのか、隣地の建物の距離は境界からどれだけ離れているか、屋根や庇または植栽などが境界から越境していないかなどを確認する。また隣地と塀またはフェンスなどで仕切られている場合、所有者はどちらなのか確認する。
隣地の状況を確認... の続きを読む
家づくりには、気力、体力、時間が必要だ。しかし、自分の性格、将来の人生設計、予算をしっかりと把握し、業者の特徴を理解していれば、効率よくパワーをかけることができる。私が、不動産、住宅、コンサルタント業を通じて感じることは、こうしたパワーというボタンの掛け違いをしている人が、いかに多いかということである。人それぞれ家づくりをする環境は当然のごとく違う。しかし、昔から言われているように、住宅とか不動産
パワーというボタンの掛け違い... の続きを読む